外国买家ABSD税翻至60%！分析：新加坡楼市降温措施成“冻结措施”！租金料上涨
政府深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，以促进可持续的房地产市场。
从4月27日起，购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高三至30个百分点。其中外国买家须支付的ABSD调整幅度最大，一律从30％调高至60％。
房地产股下滑
在政府宣布调高住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）后，房地产股4月27日开盘下滑。
凯德投资（CapitaLand Investment）开盘后股价已经下跌超过5％；华业集团（UOL）股价跌去4％；而城市发展（City Developments）的股价也已经蒸发3.5%。
分析师：缓和投资需求
MOGUL.sg研究总监麦俊荣说，在这之前的16个月，政府已经实施两轮降温措施，这个密度和2010年至2013年期间相似。政府在短短七个月后再次推出降温措施，一个可能的原因是今年第一季的私宅价格指数可能比预估数据高不少，预估数据显示第一季私宅价格指数环比上扬3.2%。
另一个原因可能是政府预计更多资金流入新加坡私宅市场，即便现在利率高涨、全球经济预计放缓，政府或许预计外国买家需求会更高。
还有一个原因可能是政府过于谨慎。
展望未来，可以预期政府会收紧法规，堵塞更多的漏洞，并追查那些在购买房地产时使用或协助使用这些漏洞的人。随着ABSD和其他税收的调高，逃税的动机会更大。
推动投资转向非住宅地产
最新一轮的房地产降温措施预计将推动更多的投资需求转向非住宅地产，如商业、工业和店屋，特别是没有住宅空间的店屋。
其次，一些潜在的房地产投资者可能会放弃投资实体房地产的想法，转而投资其他资产。一些投资者可能会间接投资房地产，如通过房地产投资信托（REIT）或房地产开发商的股票。
一些买家也可能倾向于买已完工的单位，例如转售单位。买家可在买下一个单位之前先脱售现有单位，从而避免支付ABSD。
发展商或许会建造更小的单位，使得整体卖价“可负担”。
新加坡首次购房者
将推动未来数月需求
ERA产业主要执行官林东荣指出，这一轮的降温措施显然是针对私人住宅的投资需求。政府希望通过提高ABSD税率，来缓和投资需求。同时，随着供应量的增加，他们希望能缓解自住和租赁住房市场的紧张局面。
他说，新加坡公民和永久居民首次购房者不受影响，可以预期他们将成为未来几个月的主要需求动力。政府的新闻稿指出，根据2022年的数据，这个群体约占住宅房地产交易的90%。
投资者和外国人可能会却步，重新评估他们的选择。
“降温措施”成“冻结措施”
橙易产业（Orangetee & Tie）研究与咨询部主管孙燕清说：“对于外国买家（非永久居民）来说，“降温措施”已经变成了“冻结措施”，因为这些买家的ABSD已经翻倍，大多数人会觉得税率很高。许多外国人已经受到了上一次调高的影响，2021年12月16日，他们的ABSD被提高到30%。”
孙燕清也指出，随着中国边境重新开放，预计中国大陆买家会有更多兴趣。因此，这些措施可能是先发制人，以减缓这些买家的需求，因为他们可能会推高房地产价格。
合登集团（Huttons）高级研究主管李思德也认为外国买家需求增加是促使政府推行新措施的主因。
首先，新加坡开放边境使得更多外国人迁居到新加坡。第二个原因可能是中国今年1月放宽边境。近几个月来，中国企业和超高净值人士希望在新加坡设立总部和家族理财办公室的咨询有所增加。推动外国人购买比例增加的另一个原因是地缘政治紧张。
租房市场需求或增加
李思德预计租房和执行共管公寓（EC）市场可能会出现更多需求。对新加坡买家来说，购买第二套住房的成本越来越高，因此大多数人可能会卖掉第一套房产，在这期间租房。EC则可先减免ABSD，会更吸引人。
此外，外国人可能会在申请永久居民或公民身份时暂时租房。有些外国人在租房的同时，在成为永久居民或公民后购买房屋方面有选择权。租赁市场未来几个月内预计上升，他预计2023年租金将增长10%左右。
房地产分析师认为，这可能会导致部分组屋升级者暂缓计划，或转而购买转售组屋。（王彦燕摄）
ABSD调高或推高转售组屋需求
政府在最新一轮房产降温措施中调高额外买方印花税，可能促使部分潜在组屋升级者放弃购买私宅，转而选购较大房型或地点优越的转售组屋单位，进而带动需求。
麦俊荣认为，接下来几个月，私宅和组屋买卖方会试图找到新的市场平衡，这估计会导致交易量下滑。一些有意从组屋搬到私宅单位的屋主也可能暂缓他们的升级计划。
“一些组屋升级者可能因无法支付这笔较高额的ABSD而放弃这么做。部分人也可能选择购买较大房型或地点更优越的转售组屋，而不去购买私宅单位。从中期来看，这可能会导致这类单位的需求上升。”
李智陞：政府关注降温措施
可能对组屋转售价造成的影响
一些人担心政府再次调高额外买方印花税（ABSD），会促使有意提升到私人房地产的组屋潜在买家打退堂鼓，不买私宅改而购买转售组屋，进而推高组屋转售价。
国家发展部长李智陞4月27日早上针对新一轮的房地产降温措施，接受媒体访问。他说，影响组屋转售市场的因素有很多，除了包括ABSD在内的需求方面的因素，也还有私宅和组屋转售市场的供应。
政府通过售地计划来增加私宅的数目，建屋发展局于2021年至2025年也会建造多达10万个新的组屋单位，虽然冠病疫情影响了组屋工程的进度，但情况已经好转，工程已经重新赶上进度。
李智陞强调，由于私宅市场同组屋转售市场是有联动关系的，政府将密切关注房地产降温措施，以及包括利率环境在内的宏观经济环境因素，对整体房地产市场的影响。
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文：周文龙、项雪、胡渊文、林慧敏、林伟杰
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